מדובר בסקירה ארוכה ומקיפה מאוד, ולכן אתחיל דווקא מהמסקנות ולאחר מכן אפרט את כל הפרטים וההשלכות, כך שגם מי שלא יקרא הכל יהיה מודע לשורה התחתונה..
ככלל, ההמלצה הכללית הייתה: לא לבקש הקפאת משכנתה אם אין צורך בכך.
לאחרונה בנק מזרחי טפחות חזר לשווק את המסלול הייחודי של 'משכנתה כפי יכולתך' (מכ"י), ובשמו החדש 'משכנתה בקצב שלך'. למעשה אין זה מוצר חדש, והוא קיים כבר זמן רב בבנק, אך לא היה כמעט בשימוש בעשור האחרון. ועכשיו, בעקבות הקורונה, הבנק החליט להחיות אותו מחדש כלפי פנים וכלפי חוץ, כלפי פנים – בקרב הבנקאים, כלפי חוץ – בקרב הציבור הרחב.
נייר העמדה הנוכחי הוא שילוב של סקירה על דרך התמודדות הבנקים למשכנתאות עם משבר הקורונה, המלצות מקצועיות והסבר על המצב מנקודת מבט סובייקטיבית.
מכיוון שנייר העמדה הנוכחי ארוך מהרגיל, אפרט בראשי פרקים את הנושאים שיובאו בהמשך הסקירה – וכך יוכל כל אחד לעבור לחלק שמעניין אותו.
כיצד משפיעה העלאת הריבית של בנק ישראל על שוק המשכנתאות – למען האמת היא כמעט לא משפיעה.
ככל הנראה, נראה בתקופה הקרובה העלאת ריביות בכלל המשכנתאות החדשות, אבל זה בעיקר בגלל ש'יכולים'. כלומר, בדרך כלל שיש סיבה ורעש ציבורי על עליית ריביות, הבנקאים מרשים לעצמם להעלות ריביות כי קל להם לתרץ את זה מול הלקוחות. אבל אחרי שבועיים – שלושה הריביות מתכנסות חזרה.
בשבועות האחרונים עבדנו רבות על מנת לבנות מחדש את מחשבון הזכאות באתר.
לצערנו אין חומר מסודר, וחלק גדול ממה שיש באתר משרד השיכון לא מעודכן. הנושא מתעדכן באופן שוטף על ידי חוזרים שיוצאים לבנקים בלבד, ולא מפורסמים לציבור. כך שהמידע שלנו מגיע רק מהשטח, מיועצים מקצועיים שמפנים אלינו חומרים מעניינים שהם מקבלים, ומהבהרות במפגשים עם משרד השיכון.
בחודשיים האחרונים אנחנו מרגישים שינוי משמעותי בשוק. ההבדל בין ק"צ לקל"צ ל-20 שנה, בשוק המשכנתאות, גדל במהלך החודשים האחרונים מ-0.8%-1% לעבר 1.3%-1.4%. גידול של כ-0.5% הינו גדול לכשעצמו, אבל השינוי המשמעותי נעוץ בעובדה שבמעבר זה בעצם נשברה השליטה החזקה של הקל"צ לאותה התקופה, ואנו רואים בשבועות האחרונים כדאיות הולכת וגדלה לשימוש בק"צ על פני הקל"צ לתקופות של משכנתה ממוצעת.
בקל"צ אין חשיפה לשינויים בריבית או במדד המחירים לצרכן ולכן הוא הבטוח והסולידי ביותר. וכנהוג בעולם הכספים על ביטחון וודאות משלמים, והרבה. אז האם באמת הקל"צ הוא המסלול היקר ביותר? אם לא, איך זה שהמסלול הכי נח ומבוקש הוא גם בין הזולים ביותר? השבוע ננסה לעמוד על שורש העניין...
כאנשי מקצוע עם ניסיון כולנו כבר יודעים לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי ללקוח, פשוט כי יש לנו הרבה ניסיון. אבל כאשר באים לנסות ללמד מישהו חדש את החומר נתקלים בבעיה. מצד אחד נראה לנו מאוד פשוט, ואת הבסיס מצליחים להעביר מאוד בקלות. ומצד שני רואים שלא קל לסגור את כל הפינות, וגם לאחר חודשים רבים יש עדיין פערי ידע משמעותיים.
אחת הסיבות לכך הינה שאין מתודה מסודרת להעברת החומר, כפי שקיים במקצועות אחרים. זוהי משימה גדולה וכנראה שייקחו עוד מספר שנים עד שתתפתח תורה מסודרת בנושא. בינתיים עד שזה יקרה נישאר בשלנו ונוכל לעסוק בנושא הגדול להנאתנו מכל מיני זוויות שונות.
בחרתי לנסות להקיף נושא קטן של ההבדל בין קל"צ לק"צ, מכל מני זוויות שונות. הסדרה תכלול אי"ה 10 חלקים בנושא, שיפורסמו אחת לשבוע
לפניכם החלק הראשון.
בעשור הקודם כמעט ולא הייתה נלקחת משכנתא ללא הלוואת זכאות. אך בתחילת העשור הנוכחי עקב ירידת הריביות החדה בארץ ובעולם הלוואות הזכאות בחסות משרד השיכון איבדו את מעמדן עקב הריביות הנמוכות שהציעו הבנקים, אשר היו אטרקטיביות יותר מהריביות ה'מוזלות' שניתנו במסגרת הלוואת הזכאות.
החל מאמצע שנת 2016 נכנס לתוקפו השינוי לחוק שקבע שהריבית לזכאים תעמוד על חצי אחוז מתחת לריבית הממוצעת לאותה תקופה, אך לא יותר מ-3%. אמנם בשלושת החודשים הראשונים הבנקים עיקרו את התיקון לחוק מתוכן ע"י העלאת הריביות בשאר המסלולים, בצורה כזו ששימוש בהלוואת הזכאות היה הופך ללא כלכלי. בעקבות הסיקור התקשורתי של מהלך הבנקים, הבנקים חזרו בהם, והחל מספטמבר 2016 שימוש בהלוואת הזכאות אינה פוגעת בשאר מסלולי המשכנתא, מה שהופך אותה שוב לכדאית ביותר.
אפשרויות המימון כיום מאפשרות לאדם ממוצע לקחת מימון במינוף גבוה מאוד. ואנו, יועצי המשכנתאות, יודעים שלקוחות יכולים גם לקחת הלוואות בסכומים אדירים, הרבה מעבר ליכולתם לשלם. לקוח המעוניין לבצע מינוף על מנת להגדיל את ערך השקעתו בנדל"ן נעצר לרוב, במידה והוא מלווה על ידי איש מקצוע, לא ברמת המינוף שבאפשרותו להשיג, אלא בגובה החוב שבאפשרותו לשרת. 'גובה החוב שאפשר לשרת' גם הוא מושג גמיש, והוא תלוי בנכונותו של הלקוח להצטמצם או לקחת על עצמו סיכונים. נכונות זו תלויה כמובן בתשואה הצפויה תמורת אותו סיכון, ועל כן נדרש לחשב את התשואה הצפויה כתוצאה ממינוף הרכישה בעזרת משכנתא.
במאמר הנוכחי ננסה להסביר את דרך החישוב הנכונה שיש לבצע.
בלקיחת המשכנתא ישנם 2 אפשרויות פריסה לפירעון החוב (מלבד בלון), לוח סילוקין שפיצר, ולוח סילוקין קרן שווה. כמובן שמבחינה מימונית אין הבדל ביניהם, שכן בכל האפשרויות נקבל את אותו הע.נ.נ במידה ונהוון את זרם התשלומים בריבית ההלוואה. אבל מבחינת ההתאמה ללקוח יכולים להיות הבדלים משמעותיים ביותר.
בשני לוחות הסילוקין הריבית תמיד משולמת באופן שוטף, וההבדל היחידי הינו כמה משלמים על חשבון הקרן. זו נקודה חשובה מאוד שרבים טועים בה. יש טעות נפוצה ויסודית שגורסת שבלוח סילוקין שפיצר קודם פורעים את הריבית ולאחר מכן את הקרן, ומתוך כך באים להסיק כל מיני מסקנות שגויות על כדאיות מיחזור ופרעון מוקדם.