מאמרים מקצועיים

שבירת המיתוס והקשר להשקעות - חלק שלישי בסדרה

נחזור קצת אחורה לתחילת-אמצע העשור הקודם. כשהריבית המשק גבוהה והאינפלציה משחקת תפקיד משמעותי.

ונשאלת שאלה, בהנחת אינפלציה של 5% לשנה, אפשר לקחת ק"צ בריבית 5.09% לשנה, או קל"צ בריבית 10%...  מה הייתם ממליצים ללקוח שלכם?

 

קרא עוד
מה עדיף קל"צ או ק"צ? - חלק שני

 בקל"צ אין חשיפה לשינויים בריבית או במדד המחירים לצרכן ולכן הוא הבטוח והסולידי ביותר. וכנהוג בעולם הכספים על ביטחון וודאות משלמים, והרבה. אז האם באמת הקל"צ הוא המסלול היקר ביותר? אם לא, איך זה שהמסלול הכי נח ומבוקש הוא גם בין הזולים ביותר? השבוע ננסה לעמוד על שורש העניין...

 

קרא עוד
מה עדיף קל"צ או ק"צ?

כאנשי מקצוע עם ניסיון כולנו כבר יודעים לבנות תמהיל משכנתא אופטימלי ללקוח, פשוט כי יש לנו הרבה ניסיון. אבל כאשר באים לנסות ללמד מישהו חדש את החומר נתקלים בבעיה. מצד אחד נראה לנו מאוד פשוט, ואת הבסיס מצליחים להעביר מאוד בקלות. ומצד שני רואים שלא קל לסגור את כל הפינות, וגם לאחר חודשים רבים יש עדיין פערי ידע משמעותיים.


אחת הסיבות לכך הינה שאין מתודה מסודרת להעברת החומר, כפי שקיים במקצועות אחרים. זוהי משימה גדולה וכנראה שייקחו עוד מספר שנים עד שתתפתח תורה מסודרת בנושא. בינתיים עד שזה יקרה נישאר בשלנו ונוכל לעסוק בנושא הגדול להנאתנו מכל מיני זוויות שונות.
בחרתי לנסות להקיף נושא קטן של ההבדל בין קל"צ לק"צ, מכל מני זוויות שונות. הסדרה תכלול אי"ה 10 חלקים בנושא, שיפורסמו אחת לשבוע

לפניכם החלק הראשון.

 

קרא עוד
כמה באמת שווה הלוואת הזכאות של משרד השיכון

בעשור הקודם כמעט ולא הייתה נלקחת משכנתא ללא הלוואת זכאות. אך בתחילת העשור הנוכחי עקב ירידת הריביות החדה בארץ ובעולם הלוואות הזכאות בחסות משרד השיכון איבדו את מעמדן עקב הריביות הנמוכות שהציעו הבנקים, אשר היו אטרקטיביות יותר מהריביות ה'מוזלות' שניתנו במסגרת הלוואת הזכאות. 

 

החל מאמצע שנת 2016 נכנס לתוקפו השינוי לחוק שקבע שהריבית לזכאים תעמוד על חצי אחוז מתחת לריבית הממוצעת לאותה תקופה, אך לא יותר מ-3%. אמנם בשלושת החודשים הראשונים הבנקים עיקרו את התיקון לחוק מתוכן ע"י העלאת הריביות בשאר המסלולים, בצורה כזו ששימוש בהלוואת הזכאות היה הופך ללא כלכלי. בעקבות הסיקור התקשורתי של מהלך הבנקים, הבנקים חזרו בהם, והחל מספטמבר 2016 שימוש בהלוואת הזכאות אינה פוגעת בשאר מסלולי המשכנתא, מה שהופך אותה שוב לכדאית ביותר.

 

קרא עוד
עשרת הצעדים לחישוב נכון של כדאיות השקעה ממונפת

אפשרויות המימון כיום מאפשרות לאדם ממוצע לקחת מימון במינוף גבוה מאוד. ואנו, יועצי המשכנתאות, יודעים שלקוחות יכולים גם לקחת הלוואות בסכומים אדירים, הרבה מעבר ליכולתם לשלם. לקוח המעוניין לבצע מינוף על מנת להגדיל את ערך השקעתו בנדל"ן נעצר לרוב, במידה והוא מלווה על ידי איש מקצוע, לא ברמת המינוף שבאפשרותו להשיג, אלא בגובה החוב שבאפשרותו לשרת. 'גובה החוב שאפשר לשרת' גם הוא מושג גמיש, והוא תלוי בנכונותו של הלקוח להצטמצם או לקחת על עצמו סיכונים. נכונות זו תלויה כמובן בתשואה הצפויה תמורת אותו סיכון, ועל כן נדרש לחשב את התשואה הצפויה כתוצאה ממינוף הרכישה בעזרת משכנתא. 

במאמר הנוכחי ננסה להסביר את דרך החישוב הנכונה שיש לבצע.

קרא עוד
שפיצר אל מול קרן שווה

בלקיחת המשכנתא ישנם 2 אפשרויות פריסה לפירעון החוב (מלבד בלון), לוח סילוקין שפיצר, ולוח סילוקין קרן שווה. כמובן שמבחינה מימונית אין הבדל ביניהם, שכן בכל האפשרויות נקבל את אותו הע.נ.נ במידה ונהוון את זרם התשלומים בריבית ההלוואה. אבל מבחינת ההתאמה ללקוח יכולים להיות הבדלים משמעותיים ביותר.
בשני לוחות הסילוקין הריבית תמיד משולמת באופן שוטף, וההבדל היחידי הינו כמה משלמים על חשבון הקרן. זו נקודה חשובה מאוד שרבים טועים בה. יש טעות נפוצה ויסודית שגורסת שבלוח סילוקין שפיצר קודם פורעים את הריבית ולאחר מכן את הקרן, ומתוך כך באים להסיק כל מיני מסקנות שגויות על כדאיות מיחזור ופרעון מוקדם.

קרא עוד
2017 © כל הזכויות שמורות לחברת סמארט אנ.פי.וי בע"מ