מאמרים מקצועיים

מחשבון זכאות

28/10/2018

בשבועות האחרונים עבדנו רבות על מנת לבנות מחדש את מחשבון הזכאות באתר.

לצערנו אין חומר מסודר, וחלק גדול ממה שיש באתר משרד השיכון לא מעודכן. הנושא מתעדכן באופן שוטף על ידי חוזרים שיוצאים לבנקים בלבד, ולא מפורסמים לציבור. כך שהמידע שלנו מגיע רק מהשטח, מיועצים מקצועיים שמפנים אלינו חומרים מעניינים שהם מקבלים, ומהבהרות במפגשים עם משרד השיכון.


ועל כן אנחנו רוצים קודם כל להודות ליועצים ששותפים אתנו למחקר בנושא (השמות לא על פי סדר מסוים):

 

חנן דדון

גילה בן עובד

אנה ויינר

שימי אדזיאשוילי

ברוך פיירשטיין

אבי אבגיל

עפר סורסקי

מליה וינשטוק

סנדרה סוריאנו

אורן שלו

מנשה זליכה

אבי ושרה


נשמח ונודה לכם מאוד אם טיפלתם בתיק זכאות מיוחד שתשלחו לנו את התעודה ונוכל בעזרתה ללמוד ולהשתפר. במידה ויש מקרה קיצון בו התעודה של משרד השיכון אינה תואמת את הסימולציה באתר, אפילו מאוד מאוד נשמח שתשתפו אותנו.  (לצערנו בסימולציות של הבנקים השונים יש הרבה אי דיוקים בעניין, ולכן הן לא מהוות מקור אמין להשוואה).

מי זכאי?

התנאי הבסיסי להלוואת הזכאות הינו שברשות התא המשפחתי לא הייתה מעולם דירת מגורים. או שעברו למעלה מ-10 שנים מאז מכרו את דירתם האחרונה (למעט בעקבות גירושין - 5 שנים), ולא השתמשו בעבר בהלוואת הזכאות.

הלוואת הזכאות ניתנת לתא המשפחתי. ולכן כאשר אחד בני הזוג אינו זכאי להלוואת זכאות, הגם שבן הזוג השני בפני עצמו היה לכאורה זכאי להלוואת זכאות - התא המשפחתי אינו זכאי.

מימוש הזכאות צריך להיעשות תוך שנה מיום חתימת החוזה ברכישת נכס יד שניה. ותוך 3 שנים ברכישה מקבלן, ו-3 שנים ביום קבלת היתר הבניה במקרה של בניה עצמית.

חשוב לשים לב שאם הלוואות הזכאות (כולל המענקים) הינם לפחות 50% מהמשכנתא - ניתן לקבל עד 95% מימון, ובאזורי עדיפות לאומית א' עד 98% מימון.

מה נותנת הלוואת הזכאות?

  1. את כל הלוואות הזכאות השונות ניתן לפרוע בכל שלב שהוא ללא עמלות פירעון מוקדם. בנוסף לכך זכאי גם להנחות בעמלת פרעון מוקדם גם בהלוואה המשלימה, כלובר בשאר המסלולים שניתנו מכספי הבנק

  2. ניתן לקצר את התקופה בהלוואת הזכאות, (כלומר להעלות את ההחזר החודשי ולקצר את התקופה), ללא צורך בהליך של מיחזור.

  3. לווה שיש בהלוואותיו הלוואת זכאות, ומתקשה לעמוד בהחזרים החודשיים, זכאי לפנות לוועדה בין משרדית לפריסת החוב מחדש בתנאים מקלים.

  4. הלוואת הזכאות בסיסית (בהתאם לניקוד האישי), וכן הבונוס בעקבות שירות צבאי או אזרחי - ניתנים במסלול ק"צ ריבית של 0.5% מתחת לריבית הממוצעת על פי 'דוח חודשי להלוואות לדיור' ,ובכל מקרה לא יותר מ-3%.

  5. התוספות על הלוואת הזכאות הבסיסית, (כגון הלוואה על פי חוק הנגב, אזורי עדיפות לאומית, תכנית 10+, תוספת לעולים וותיקים) ניתנת במסלול ק"צ בריבית של 3% ל- 28 שנים.

  6. הלוואת זכאות בגין קניה באזורי עדיפות לאומית א' או ב' ניתנת במסלול ק"צ בריבית של 4.5% ל-20 שנה.

    למרות שלכאורה אין סיבה לממש אפשרות זו בתנאי הריבית של היום, בכל זאת יש מקרים בהם שווה להשתמש באפשרות זו על מנת להגיע לשיעורי המימון הגבוהים, בין 95%-98% מימון.

סכום הזכאות

הלוואות הזכאות מורכבות ממספר נדבכים. ישנם מספר קטגוריות שונות להלוואות הזכאות, שלכל אחת מהן יש ניקוד או מדרגות משלה.

  • א. חישוב סכום הזכאות האישית, בהתאם לניקוד מצטבר.
  • ב. תוספת לסכום הזכאות האישית, בהתאם לחודשי שירות צבאי או לאומי.
  • ג. תוספת של סכום קבוע בגין מקום הרכישה, או וותק.

חלק א' - חישוב הזכאות האישית

 

  1. משפחה

משפחה וותיקה - תא משפחתי ישראלי של זוג נשוי או ידועים בציבור.
הניקוד של משפחה וותיקה נקבע על פי שנות הנישואין, מספר הילדים, ומספר האחים.
במקרה ומדובר בידועים בציבור 'שנות הנישואין' מוגדרות כגיל הילד הבחור + שנה.
במניין הילדים נכללים ילדים עד גיל 21 המתגוררים בבית, וכן הריון החל מחודש חמישי.
במניין האחים נכללים אחים המתגוררים בארץ בלבד. לרבות אחים חורגים, מאומצים, ואחים שנפטרו.
משפחה שקונה באזור עדיפות לאומית א' זכאית לניקוד מינימלי של 1,500 נקודות.
במקרה בו היה שימוש בהשלמה לניקוד מינימלי המשפחה לא זכאית לתוספת של הלוואת מקום.

 

  1. משפחת עולים

משפחת עולים - תא משפחתי של זוג נשוי או ידועים בציבור שלפחות אחד מבני הזוג עלה לארץ (בעל תעודת עולה) ב-15 שנים האחרונות.
הניקוד של משפחת עולים נקבע על פי מספר השנים שהמשפחה מתגוררת בארץ, ועל פי מספר הילדים.

ובנוסף תוספת ניקוד מובנית, וכן ניקוד מינימלי.
במשפחת עולים יש לבצע חישוב הן לפי שיטת חישוב הניקוד של משפחת עולים, והן לפי חישוב הניקוד של משפחה וותיקה - ולבחור את הגבוה מבניהם.
חשוב לשים לב: ההגדרה של 'מי נחשב כילד' לעניין הזכאות שונה במשפחת עולים ביחס למשפחה רגילה. ככלל ילד של משפחת עולים נחשב כל ילד שנכלל בתעודת העולה של המבקש. (ילד, גם מעל גיל 21, שנכלל בתעודת העולה של הוריו, לא זכאי להטבות משלו לעניין זה).

 

  1. משפחת נכים

תא משפחתי שלפחות אחד מבני הזוג הינו בעל 75% נכות, או בעל תעודת עיוור (דרגת נכות א').
במידה ואחד מבני הזוג הינו נכה רתוק לכסא גלגלים יש להשתמש בקטגוריה הבאה.
למשפחת נכים יש תוספת לניקוד הבסיסי של משפחה וותיקה, וכן ניקוד מינימלי.
כאשר בנוסף המשפחה הינה גם משפחת עולים הניקוד מינימלי יעמוד על 1,900 נקודות.
כאשר שני בני הזוג נכים, המשפחה זכאית לניקוד מקסימלי של 2,200 נקודות.

 

  1. נכה רתוק לכסא גלגלים

נכה הרתוק לכסא גלגלים (ולפחות 80% נכות) - דרגת נכות ב', בין יחיד בין במשפחה, זכאי לניקוד המקסימלי בגובה 2,200 נקודות.
חשוב לשים לב שנכה רתוק לכסא גלגלים זכאי פעמים רבות גם למענקים והטבות נוספות ברכישת הדירה מעבר להלוואת הזכאות.

 

  1. רווק (יחיד וותיק)

הניקוד של רווק נקבע על פי הגיל, ומספר האחים.
במניין האחים נכללים אחים המתגוררים בארץ בלבד. לרבות אחים חורגים, מאומצים, ואחים שנפטרו.
רווק הקונה במרכז הארץ זכאי רק מגיל 30 ומעלה, אך אם קונה באזורי עדיפות לאומית, א' או ב', זכאי מגיל 21.
רווק הקונה באזור עדיפות לאומית א' (לא ב') זכאי לניקוד מינימלי של 1,500 נקודות. אך במקרה שקיבל השלמה לניקוד מינימלי לא זכאי לתוספת של הלוואת מקום.

 

  1. רווק עולה חדש

בניגוד ליחיד וותיק (רווק), עולה יחיד (עולה חדש רווק) זכאי לסיוע ברכישת דירה כבר מגיל 21, גם אם אינו קונה באזורי עדיפות לאומית.
עולה וותיק זכאי לתוספת לניקוד הבסיסי, אך אין לו ניקוד מינימלי.
בדומה ליחיד וותיק, הניקוד המקסימלי אליו יכול עולה יחיד להגיע עומד על 1,690 נקודות.
לעולה עם וותק שמעל 4 שנים, יש תוספת סכום לזכאות. ובנוסף ישנה תוספת נוספת מעל גיל 45 עם וותק של 8 שנים בארץ.

 

  1. נכה יחיד (רווק)

הגדרה של נכה לעניין חישוב הזכאות הינו לפחות 75% נכות או תעודת עיוור. אין הבדל בין נכה וותיק לנכה שהוא גם עולה חדש.
בניגוד לרווק, נכה זכאי לסיוע ברכישת דירה כבר מגיל 21, גם אם קונה במרכז הארץ.
נכה זכאי לתוספת לניקוד הבסיסי, ובכל מקרה הניקוד המינימלי יעמוד על 1,500 נקודות.

לנכה יחיד (בדרגת נכות א') יש מגבלה של ניקוד מקסימלי. הניקוד המקסימלי שנכה יחיד יכול לקבל עומד על 1,890 נקודות.

 

  1. משפחה חד הורית

כשהרוכש הינו ראש למשפחה עצמאית (משפחה חד הורית), זכאי הרוכש לניקוד המקסימלי בגובה 2,200 נקודות.

 

חלק ב' - תוספת בגין שרות צבאי

בגין כל חודש של שירות חובה (או חלופותיו) ישנה תוספת של 1% לסכום של הזכאות הבסיסית. עבור כל אחד מבני הזוג בנפרד ישנה מגבלה על אחוז התוספת המקסימלי. בגין שירות צבאי -36% (גם לגברים וגם לנשים). בגין שרות לאומי - 24%. ובגין שרות אזרחי - 12%.

בנוסף לכך ישנה תוספת בגין שירות מילואים של 6 שנים לפחות (לא בהכרח רצופות) ולפחות 10 ימים בשנה. שימוש בתוספת זו הינו בפרקטיקה, וסכום התוספת זעום יחסית. העלמנו שדה זה מהמחשבון, על מנת שלא להכביד על ממשק המשתמש. ומי שנדרש לכך יכול לעשות בקלות חישוב ידני לגבי התוספת.

חלק ג' - תוספת לזכאות האישית

  • תכנית 10+

תכנית 10+ מעניקה לתא משפחתי (זוג נשוי, ידועים בציבור, או משפחה חד הורית) שחסר דיור 10 שנים ומעלה, 132,000 ₪ נוספים להלוואת הזכאות. תנאים נוספים לצורך קבלת התוספת הינה שלמשפחה לפחות 2 ילדים (4 ילדים אם קונים באזור עדיפות לאומית), ושהו בארץ ברציפות ב-10 שנים

האחרונות (גיחות לחו"ל עד חודשיים לא פוגעות ברצף).
עד לכאן התנאים הם קלאסיים, אך ישנה מגבלה נוספת - על המשפחה מצד אחד למצות כושר השתכרות, ומצד שני לא להרוויח מעבר למגבלה מסוימת. התנאי האחרון הינו מגביל אך בפרקטיקה לא תמיד נבדק כראוי, וישנם משפחות שמקבלות את התוספת האדירה הזו למרות שלכאורה לא היו אמורים לעמוד בתנאים.
יש דברים שלא ניתן להעלות על הכתב, וכל משפחה חסרת דיור שעונה לקריטריונים הראשוניים, כדאי מאוד שתתייעץ בעניין עם יועץ משכנתאות.

 

  • חוק הנגב

רוכשים הקונים נכס בדרום, זכאים לתוספת של 48,000 – 84,000 ₪, בהתאם למרחק היישוב מגבול רצועת עזה. התוספת ניתנת בתנאים של 3% ל-28 שנה, אך אינה חלק מהזכאות הבסיסית ולכן התוספת בגין שרות צבאי ולאומי לא חלות על סכום התוספת.

 

  • אזורי עדיפות לאומית

רוכשים הקונים נכס באזורי עדיפות לאומית זכאים לתוספת הנעה בין 35,000 – 100,000 ₪.
התוספת ניתנת בריבית של  4.5% ל-20 שנה.
משפחה הקונה באזור עדיפות לאומית א' – זכאית לתוספת של 100,000 ₪.
משפחה הקונה באזור עדיפות לאומית ב' – זכאית לתוספת של 70,000 ₪.
רווק הקונה באזור עדיפות לאומית א' – זכאי לתוספת של 50,000 ₪.
רווק הקונה באזור עדיפות לאומית ב' – זכאי לתוספת של 35,000 ₪.
** משפחה או רווק שקיבלו השלמה לניקוד מינמילי של 1,500 נקודות, לא זכאים גם לתוספת זו.

 

 

  • תוספת לעולים חדשים

משפחת עולים, וכן עולה יחיד הנמצאים בארץ 5 שנים ומעלה זכאים לתוספת שנעה בין 19,630 – 43,630 ₪, בהתאם לוותק בארץ. זכאות זו הינה תוספת ואינה חלק מהזכאות הבסיסית.
עולה יחיד (רווק) מגיל 46 ומעלה זכאי לתוספת נוספת בסך 10,895 ₪.

מה חדש במחשבון?


המחשבון הקודם היה חמוד מאוד, ואנחנו אפילו קצת מתגעגעים אליו. אבל הוא לא היה מספיק אינטואיטיבי. במחשבון המחודש פשוט פיצלנו את הקטגוריות השונות על מנת שיהיה הרבה יותר קל להתמצא, ולהבין ממה מורכב סכום הזכאות.

 

לסיום

כמו שכתבנו בהתחלה...
לצערנו אין חומר מסודר, וחלק גדול ממה שיש באתר משרד השיכון לא מעודכן. הנושא מתעדכן באופן שוטף על ידי חוזרים שיוצאים לבנקים בלבד, ולא מפורסמים לציבור. ככה שהמידע שלנו מגיע רק מהשטח, מיועצים מקצועיים שמפנים אלינו חומרים מעניינים שהם מקבלים, ומהבהרות במפגשים עם משרד השיכון.


ועל כן אנחנו רוצים קודם כל להודות ליועצים ששותפים אתנו למחקר בנושא (השמות לא על פי סדר מסוים):

 

חנן דדון

גילה בן עובד

אנה ויינר

שימי אדזיאשוילי

ברוך פיירשטיין

אבי אבגיל

עפר סורסקי

מליה וינשטוק

סנדרה סוריאנו

אורן שלו

מנשה זליכה

אבי ושרה

 

נשמח ונודה לכם מאוד אם טיפלתם בתיק זכאות מיוחד שתשלחו לנו את התעודה ונוכל בעזרתה ללמוד ולהשתפר. במידה ויש מקרה קיצון בו התעודה של משרד השיכון אינה תואמת את הסימולציה באתר, אפילו מאוד מאוד נשמח שתשתפו אותנו.  (לצערנו בסימולציות של הבנקים השונים יש הרבה אי דיוקים בעניין, ולכן הן לא מהוות מקור אמין להשוואה).

 

מה עוד?

 

בכל מה שקשור לכדאיות השימוש בהלוואת הזכאות יש שוני גדול מאוד בין הבנקים השונים. בכנס הקרוב, שאנו משתתפים בו, בעוד שבועיים בדיוק, תהיה בין היתר סקירה מלאה של השפעת הלוואת הזכאות ועל תמחור הריביות בבנקים השונים. לשמחתנו נשארו רק עוד 9 מקומות לכנס...

אבל למזלנו, בכנס הרציני והמושקע יותר בנושא הביטחונות נשארו עוד 32 מקומות. אנו מניחים שההרשמה לכנס בנושא בטחונות הייתה פחות משמעותית בגלל שהעיסוק העמוק בנושא פחות נפוץ. אבל לדעתנו המקצועית הערך המוסף שיקבלו המשתתפים בכנס זה לא יסולא בפז. קשה לתאר במילים כמה השקעה הייתה על מנת לסדר את כל החומר כך שיהיה ניתן להעביר את כל המטריה המרכזית ביומיים בלבד.


ב"ה מי שישתתף בכנס יבין סוף סוף מהתחלה ועד הסוף, ביומיים בלבד, את כל עולם המושגים, והתשתית המשפטית של הביטחונות של עולם המשכנתאות.

ב"ה ניפגש בקרוב ?  http://bit.ly/2Pn2ZAN

2020 © כל הזכויות שמורות לחברת סמארט אנ.פי.וי בע"מ