מאמרים מקצועיים

המלצות להתנהלות בעת לקיחת משכנתה בתקופה הנוכחית

22/04/2020

 

נייר העמדה הנוכחי הוא שילוב של סקירה על דרך התמודדות הבנקים למשכנתאות עם משבר הקורונה, המלצות מקצועיות והסבר על המצב מנקודת מבט סובייקטיבית.


מכיוון שנייר העמדה הנוכחי ארוך מהרגיל, אפרט בראשי פרקים את הנושאים שיובאו בהמשך הסקירה – וכך יוכל כל אחד לעבור לחלק שמעניין אותו.

 

 

התמודדות הבנקים למשכנתאות עם משבר הקורונה
בפרק אסביר איך משבר הקורונה השפיע מבחינה מערכתית על מערך המשכנתאות בארץ, במבט על. פרק זה מתחיל בסיפור להמחשה, ובהמשך, מתאר את הנקודות המשמעותיות איתן נאלצו הבנקים למשכנתאות להתמודד במשבר הנוכחי.

 

תגובת הבנקים למשכנתאות למשבר
בפרק זה אסקור את ההתמודדות עם המשבר של כל אחד מהבנקים למשכנתאות, באופן פרטני. ההתמקדות בחלק זה תהיה בהתמודדות של הבנקים השונים מבחינה תפעולית, ומבחינת תמחור הריביות בתקופה זו.
בפרק זה לא אתייחס לפרסומים הרשמיים שהוציאו הבנקים השונים ופורסמו באמצעי התקשורת, אלא לדברים שצפו מהשטח, וכיצד הדברים נראו בפועל.

 

המלצות

בפרק זה אשתדל לתת קווים מנחים לבניית תמהיל בתקופה הנוכחית, ואעלה נקודות משמעותיות שנכון לתת עליהם את הדעת בתקופה הנוכחית.

 

התמודדות הבנקים למשכנתאות עם משבר הקורונה

3 יועצי משכנתאות למדו יחד באותו בית ספר ללימוד משכנתאות, ואף עברו באותו מועד את מבחני הכניסה של ההתאחדות. אבל מאותו הרגע, למרות ששמרו על קשר רציף דרך קבוצת וואטסאפ משותפת ומפגשים בכנסים מקצועיים – כל אחד מהם התפתח בכיוון שונה.
אביב – שגר ונולד בת"א עסק בעיקר במשכנתאות של עסקאות רכישה יד שניה באזור המרכז, ובמקביל בהלוואות לכל מטרה בשיעבוד נכסים במרכז.
צעירי – שבמקרה בתקופת לימודי המשכנתאות זכה בדירה במסגרת מחיר למשתכן, טיפל במשכנתאות רבות במתחם בו זכה, ומשם שמו עבר מפה לאוזן בין קבוצות של זוכים.
גורג'י – שרק לפני 7 שנים עלה לארץ, מצא את עצמו מטפל בעיקר במשכנתאות של תושבי חוץ.

בוקר אחד הפתיע את שלושתם משבר הקורונה. הייתה זו בירה ענקית שאיימה להציף את כדור הארץ, רבים מבתי העסק סגרו את שעריהם, ואנשים איבדו את החשק לבצע רכישות חדשות בנדל"ן.
לקראת חג הפסח ישבו שלושת החברים סביב שולחן הסדר דרך הזום והופתעו לגלות שעל כל אחד מהם המשבר השפיע בצורה שונה לחלוטין.


גורג'י שעבד בעיקר עם לקוחות מחו"ל –נותר ללא עבודה כלל. אפילו אין לו יכולת להעריך מתי יחזור החשק של תושבי החוץ לרכוש נדל"ן בארץ הקודש.
צעירי שאמנם חושש מירידה בפעילות בהמשך הדרך, נכון לעכשיו לא חווה שום שינוי לרעה. להיפך, צעירי העיד שמתוך הקבוצות שבהם הוא מטפל יש עכשיו הרבה יותר רוכשים שמבקשים לקבל ייעוץ.
אצל אביב העניין היה קצת יותר מורכב. אמנם עסקאות הרכישה נעצרו, אבל מנגד הוא מרגיש עליה בפניות להלוואות כל מטרה. אמנם היקף הפעילות שלו הצטמצם אבל הוא מאמין שעם התאמות בשיווק, ומעבר מדגש על עסקאות רכישה להלוואות לכל מטרה, הוא יכול לחזור להיקף פעילות מלא תוך פרק זמן קצר יחסית.

 

מדוע סיפרתי לכם את הסיפור היפה והמרתק הזה?


כי בניגוד לתפיסה שיש לנו הרבה פעמים באופן טבעי, לפעמים במציאות, באותו מגזר עסקי, עם אותו קהל לקוחות – השחקנים השונים יכולים להיות מושפעים, ולהגיב למשבר, באופן שונה לחלוטין.

זה בדיוק מה שקרה עם הבנקים למשכנתאות בעקבות משבר הקורונה. למרות שקהל הלקוחות זהה ואפילו מקורות גיוס האשראי זהים, הבנקים השונים הגיבו בצורה כל כך שונה למשבר – שהיה אפשר לחשוב כאילו הם פועלים בשווקים שונים לחלוטין.

אז מה בעצם היה לנו?
לפני כחודש ושבוע משבר הקורונה תקף את הבנקים למשכנתאות בשלוש חזיתות איתן הם נאלצו להתמודד במקביל:

  • העלייה העצומה בעלויות הגיוס, וקושי בגיוס אשראי.
  • סגירת סניפים, ומגבלות על פגישות פרונטליות עם פקידי משכנתאות.
  • בקשות בהיקף חסר תקדים להקפאות משכנתה.

 

נוסף על אלו, בעקבות שני הסעיפים הראשונים - נוסף הלחץ המוצדק לביצוע מידי של כל תיקי המשכנתאות שהיו מונחים על השולחן.

 

1. השינוי בעלויות הגיוס, וקשיי הנזילות

יחד עם הנפילות בבורסה היו פדיונות אדירים בשוק המניות ואיתם גם בשוק האג"ח. בפרק זמן קצר הציבור מימש עשרות מיליארדי שקלים מקרנות הנאמנות, ומכיוון שלא היה כסף משמעותי שנכנס לשוק מן הצד השני – נוצר קושי נזילות משמעותי בשוק ההון. מה שהביא תוך שבועיים לעלייה עצומה בעקום התשואות, בעיקר ברכיב הצמוד, ולהתערבות במסחר מצידו של בנק ישראל,  שהתחיל לקנות אג"חים בשוק במקביל לביצוע עסקאות *ריפו על מנת לספק נזילות לשוק האג"ח המקומי. בנק ישראל גם ביצע עסקאות **החלף על מנת לתמוך בשוק המט"ח.

 

(*עסקת ריפו - הלוואות לזמן קצר שמעניקים מוסדות פיננסים שונים ברחבי העולם האחד לשני. מוסדות פיננסיים אוהבים מאוד אפיקים יציבים, ולכן מדובר במערכת שמורידה את הסיכון שבהלוואה למינימום.)

(**עסקת החלף - עסקה שבה לקוח קונה נכס פיננסי א' (מטבע מדד, סוג ריבית) תמורת נכס ב', ובאותו זמן סוגר עסקה עתידית הפוכה, שבה הוא מוכר את ב' וקונה את א', לפי מחיר ותאריך קבועים מראש. העסקאות נועדו כדי להגן על חברות עסקיות מפני שינויים במחירי הנכסים.)

 

גם עליית התשואות, אבל לא פחות מכך – קושי הנזילות, הם שהביאו לעלייה המשמעותית כל כך, בתוך פרק זמן קצר ביותר, בריביות שהציעו הבנקים למשכנתאות.
יחד עם הנפילות המהירות בבורסה הייתה גם תחושה חזקה של חוסר וודאות.

 

כאשר חזרה תחושת היציבות, עליית הריביות בשוק ההון התמתנה באופן משמעותי. אלא שבעוד שעליית הריביות בשוק ההון חלחלה באופן מיידי לשוק המשכנתאות, לירידת הריביות בשוק ההון לוקח יותר זמן לחלחל, זו אחת הסיבות שלא נכון למהר לבצע משכנתה עכשיו, כפי שנרחיב בפרק ההמלצות.


2. סגירת הסניפים, וצמצום הפגישות עם בנקאי המשכנתאות

המגבלות שהנחיתה הממשלה על שהייה של למעלה מ-10 אנשים בחלל אחד, לא פסחה גם על הבנקים. למרות שהוגדרו כמקומות עבודה חיוניים, הבנקים השונים החילו על עצמם כבר מתחילת הדרך מגבלות שונות בנהליהם הפנימיים, וזאת על מנת למנוע מצב בו אחד מחברי הצוות מאובחן כחולה, ומביא לכך שמחלקה שלמה בבנק נמצאת בבידוד, דבר ששום בנק לא יכול להרשות לעצמו.

 

במקביל להגבלות על מפגשים פרונטליים, עבודה במשמרות, ומעבר של בנקאים לעבודה מהבית, הבנקים צמצמו משמעותית את מספר הסניפים הפתוחים לקבלת קהל. צעדים אלו הביאו לעומס עצום על כח האדם המצומצם שנאלץ להתמודד עם כל התיקים שהופנו אליו מיתר הסניפים.


אם לא די בכך, הרי שבתחילת הדרך היה חשש משמעותי שאולי תוך מספר שבועות יהיה קושי אמיתי לבצע משכנתאות. עובדה זו יחד עם עליית הריביות הצפויה, הביאה להקדמה של ביצועי משכנתאות, כך שבחודש מרץ בוצע הסכום הגבוה ביותר אי פעם בתחום המשכנתאות.

3. בקשות להקפאת משכנתה

כלל הבנקים למשכנתאות הציעו ללקוחותיהם אפשרות לדחיית תשלומים לתקופה של 3-4 חודשים. הציבור הרחב, שבחלקו יצא לחל"ת, ובחלקו פשוט עט על ההזדמנות וניצל את האפשרות לדחות חלק מהוצאות משק הבית ללא מתן הסברים מיוחדים.
הבנקים למשכנתאות הוצפו בבקשות לדחיית תשלומים (כ-100,000 בקשות תוך מספר שבועות). על מנת לעמוד בעומס הפניות נאלצו הבנקים להפנות חלק מכח העבודה שלהם בתחום המשכנתאות לטובת הזנה למחשב של אלפי הבקשות לדחיית התשלומים.


עד כמה שזה נשמע מוזר, שבקשות לדחיית תשלומים ייצרו עומס על המערכת הבנקאית, אם ניקח בחשבון שלוקח רק 5 דקות לקלוט ולטפל בבקשה לדחיית תשלומים, כאשר מגיעות עשרות אלפי בקשות כאלו, המשמעות הינה אלפי שעות עבודה, בפרק זמן מיידי.

העלייה הגבוהה בתשואות אג"ח נתנה את אותותיה הראשונים בסוף השבוע הראשון של חודש מרץ, אבל רק באמצע השבוע השני הבינו כולם שזו מגמה משמעותית והדבר התחיל להקפיץ את הריביות גם בשוק המשכנתאות. היפוך המגמה התחיל רק ב-23 לחודש, אך לא הביא עדיין לשינוי ריבית בשוק המשכנתאות.

 

לקח בין שבוע, לבנקים הראשונים, ועד שבועיים, לשאר הבנקים, למתן את עליית הריביות בשוק המשכנתאות, ועדיין הירידה בריביות בשוק המשכנתאות לא השלימה את הירידה שראינו בשוק האג"ח.


לסיכום

  • בערך מה-10.3 (ובחלק מהבנקים רק מאמצע החודש) התחילה הקפיצה האדירה בריביות בשוק המשכנתאות שנמשכה כשבועיים-שלושה שבועות.
    הקפיצה האדירה בבת אחת בריביות, יחד עם החשש לסגירת סניפים וחשש מקושי לביצוע בטחונות ומשכנתאות בפסח ולאחריו (למשל עקב קושי להוציא אישורים מחברות משכנות, או להזמין שמאים, אישורי עירייה, וכו') – הביא לבהלה גדולה וביצועי שיא של כ-9,000,000,000 ₪ בחודש מרץ.
  • בשבוע האחרון של חודש מרץ ראינו ירידה בתשואות בשוק ההון, אך הירידה עדיין לא חלחלה בשלב זה לשוק המשכנתאות.
  • בערך בתחילת אפריל ראינו התחלה של ירידת ריביות בשוק המשכנתאות, בחלק מהבנקים.
  • בשבוע לאחר מכן כבר ראינו התחלה של ירידת ריביות בכל הבנקים למשכנתאות.
  • מאז אנו רואים שהמגמה של שוק הריביות בשוק המשכנתאות מתחזקת, וישנה תחושה גם לירידה קלה במרווחים, ככל הנראה עקב האפשרות החוזרת לביצוע מו"מ בין הבנקים השונים.
  • סביר להניח, בהתאם למצב השוק הנוכחי, וככל שיעברו הימים נמשיך ונחווה ירידה נוספת של הריביות בשוק המשכנתאות. על חלק זה, ארחיב בפרק ההמלצות.

כיצד הגיבו הבנקים למשכנתאות למשבר

בסקירה זו לא אתייחס לפרסומים הרשמיים שהוציאו הפיקוח והבנקים השונים לאמצעי התקשורת (כגון הקפאת תשלומים, הגדלת אחוזי המימון, וכו'), אלא אתמקד במה שהורגש בשטח. כהקדמה לכך אני נדרש לציין שכל הנכתב כאן הינו תחושה וניתוח מצב כפי שהורגש בשטח ע"י יועצי המשכנתאות, ואין בה כדי לכסות את תמונת המצב המלאה.

באופן גורף ברגע שנוצר לחץ גדול לביצועי משכנתאות, במקביל לצמצום כח האדם, בכל הבנקים ניתנה עדיפות מוחלטת לתיקים שכבר הוגשו ונמצאים בתהליך. ומהצד השני כמעט ולא היה ניתן להתקדם, ובוודאי שלא להגיש בקשות שביום יום הבנקאים מעדיפים שלא להתעסק בהן, כגון מחזורים פנימיים או גרירות - ללא תוספת.
בראי המשבר ניתן לחלק את מצבת התיקים ל-3 קטגוריות:

  • תיקי רכישה לביצוע – קיבלו עדיפות עליונה.
  • תיקים לא דחופים של "כסף חדש" – כגון מחזורים חיצוניים, או בקשות לאישור עקרוני טרום חתימת חוזה. תיקים אלו לא קודמו במהלך חודש מרץ, אך מתחילת חודש אפריל כבר מונחים מחדש על השולחן.
  • תיקים שאינם כסף חדש – מחזורים פנימיים וגרירות. למצוא, אפילו לאחר שיא הלחץ, בנקאי שיהיה מוכן להתעסק איתם, זו משימה מאתגרת במיוחד.

 

דברים אלו, בעוצמות שונות, נכונות לכלל הבנקים למשכנתאות.
מעבר לכך היו שינויים אדירים בין הבנקים למשכנתאות בתקופה האחרונה.

חלק מהבדלים הינם נחלת העבר, וחלקם ימשיכו ככל הנראה להדהד גם בתקופה הקרובה, ולכן כדאי מאוד לשים לב לחלק זה, ולקשר בינו ובין הפרק העוסק בהמלצות.

את ההתמודדות של הבנקים השונים עם המצב אפשר לחלק לשלוש קטגוריות: יכולת הכלה פנים ארגונית של השינויים הנדרשים, תמחור ריביות, והוגנות.

 

יכולת ארגונית להתמודדות עם המצב

בחלק זה ניתן לשים את בנק לאומי (ליתר דיוק מערך הדיגיטל בלאומי), בנק מזרחי טפחות, ובנק ירושלים בצד אחד. הצד החיובי שהצליחו באופן יחסי להגיב מהר ולהכיל את האירוע במצב נסבל,
לבין פועלים דיסקונט והבינלאומי, שמבחינה מסוימת בשבועות הראשונים כמעט וחוו התמוטטות עצבים, ובחלקים מסוימים כמעט ולא תפקדו. (גם התיקים שהוגשו בבנק לאומי לא דרך הדיגיטל - לא זכו לטיפול הולם).


מה שמבדיל בין 2 הקבוצות הינו "המוקד":

בנק לאומי, בנק מזרחי, ובנק ירושלים הם בנקים בעלי 'מוקד' שידע לטפל, לקבל ולנהל משכנתאות בשלט רחוק.

בנק הפועלים, בנק  דיסקונט, והבנק הבינלאומי מסתמכים באופן מלא על טיפול בתיקי משכנתאות חדשים דרך הסניפים.
כשהחל צמצום הסניפים, לבנקים שניהלו מוקד הייתה יכולת להעביר תיקים שהיו אצל בנקאי א' לבנקאי ב' או למוקד. הבנקים שלא ניהלו מוקד נאלצו לעשות את העברת התיקים "ידנית", מה שיצר צווארי בקבוק אדירים. (בנקים שמנהלים את מערך המשכנתאות גם דרך המוקד יכלו להעביר ביתר קלות גם את התיקים בין הבנקאים, וזה מכיוון שהמערכת הממוחשבת מותאמת מראש להעברה של תיקים בין בנקאים וסניפים).

 

בנק לאומי

באופן מוחלט ובולט התפקוד של בנק לאומי במשבר היה מעל לכל הבנקים האחרים.

  • ברמת תפקוד מערך המשכנתאות, בנק לאומי התחיל כבר לפני שנתיים להעביר חלק משמעותי מפעילות המשכנתאות לדיגיטל (זאת בנוסף למוקד המחזורים ולאומי ישיר שפועלים בנפרד), כאשר חלק גדול מהבנקאים בדיגיטל הגיעו מהסניפים, כך שהם מכירים מקרוב את ה'עבודה בשטח'.
  • אחד מהדברים היפים במערך לאומי דיגיטל, הוא שהמערך הוקם כאילו 'מאפס', אך עם ניסיון ואפיון מדויק. כמו כן ניתנו לו סמכויות נרחבות, שמוכיחות את עצמן. כך למשל כאשר מוגשת בקשה בדיגיטל, הבנקאי יכול למשוך אותה אליו, אם יש לו בעיה משפטית לגשת למחלקה המשפטית ולמענה מיידי. ואם יש צורך באישור ריביות חריג, יש לבנקאי למי לפנות באופן ישיר ומיידי.
    תכונות אלו הופכות את מערך הדיגיטל של לאומי ליעיל ואפקטיבי ביותר.
  • ביחס לחוסר התפקוד היחסי של פועלים, ועליית הריביות האסטרונומית שחלה במזרחי טפחות, בנק לאומי נותר הבנק הגדול היחיד שהיה מסוגל לספוג נפח פעילות משמעותי, והוא אכן עשה זאת באופן מרשים ביותר.

יחד עם זאת, נדרש לציין שבלאומי ישיר ובחלק מהסניפים לא הצליחו לתת מענה, ופשוט קרסו תחת העומס. וכך תיקים שלא היו יכולים להיות מוגשים בדיגיטל (בדיגיטל לא ניתן להגיש את כל סוגי התיקים) פעמים רבות לא הצליחו לקבל מענה סביר או מענה בכלל.

  • בעניין עדכון הריביות - בנק לאומי היה מדוד, ומקצועי ביותר. ובאופן עקרוני התמחור של הבנק שיקף את השינויים שחלו בשוק ההון.
  • הנושא האחרון שחייבים לציין לשבח את בנק לאומי בתוך המשבר הינו ניצול ההזדמנויות. או אם נדייק העובדה שלבנק לאומי היו תוכניות מוכנות במגירה, שחיכו לזמן המתאים לצאת (והיו יכולים להישאר שם עוד זמן רב) וברגע שהגיע הזמן, הבנק ניצל את ההזדמנות.
    כידוע המערכת הבנקאית מאוד שמרנית, ולנסות לצפות לפני המשבר אפשרות בה חתימה מלאה ולקיחת משכנתה יכולה להיעשות מבלי שבנקאי יפגוש לפחות פעם אחת את הלקוח, הייתה נראית בלתי הגיונית לכל בר דעת שמכיר את המערכת. והנה בנק לאומי ניצל את ההזדמנות והודיע שיאפשר חתימה על מסמכי ההלוואה המלאים בפני נוטריון, ללא צורך לפגוש בנקאי. זהו ניצול הזדמנויות יפיפה שכולנו נהנה ממנו עוד זמן רב (כמו דחיפות דיגיטליות רבות בכל המערכת, כדוגמת חיבור של בנקים נוספים לרישום הערות אזהרה מקוונות בטאבו).
  • בנק לאומי היה בעיצומו של תהליך של "משכנתה דיגיטלית" ודווקא בתקופת משבר הקורונה, השכיל לנצל את ההזדמנות ולהשלים את התהליך ע"י לקיחת משכנתה ללא הגעה לסניף.

 

בנק מזרחי טפחות

באופן מכעיס ומצער כאחד, בנק מזרחי טפחות ניצל את המשבר לעשיית 'כסף קל', במרווחים גבוהים, תוך ניצול המצוקה והבלבול שנוצר בקרב הציבור.
ניתן לומר שאם נגדיר את התפקיד של הבנק להרוויח כמה שרק אפשר, התפקוד של בנק מזרחי טפחות במהלך המשבר היה מושלם.

  • בתחום התפעולי בנק טפחות הצליח להתגבר על הקשיים הלוגיסטיים ולתת מענה טוב במקביל לצמצום הנדרש בסניפים. המוקד של טפחות שונה במבנהו ובמהותו ממודל הדיגיטל של לאומי. בעבר המוקד של טפחות היה חוד החנית המקצועית של הבנק, אך בשנים האחרונות חל שינוי ארגוני מהותי, והיום המוקד של הבנק יותר 'טכני' ו'המקצועיות' עברה יותר לסניפים.
    בשורה התחתונה המוקד הטלפוני של טפחות הוא רחב עם הרבה כח אדם איכותי. זה אינו דבר מובן מאליו בבנק שחרט על דיגלו את הקשר הישיר והפרונטלי עם הבנקאי. בהקשר לכך יש לבנק טפחות תכונות תפעוליות ייחודיות בין הבנקים למשכנתאות שעזרו לו להתמודד בגמישות מרבית עם השינויים המהירים, וצמצום הסניפים.
    בנק טפחות הוא הבנק למשכנתאות הגדול במדינה, בנוסף לכך, מבחינה אסטרטגית, הוא מאמין בקשר ישיר ופרונטלי עם הלקוחות. ומכיוון אחר תחלופת כח האדם, לפחות בכל הנוגע לדרג הפקידותי בתחום המשכנתאות – גבוהה ביותר.
    השילוב של נתונים אלו הביאו לתרבות ארגונית שמאפשרת בקלות ובגמישות החלפה של כח אדם, מעבר של תיקים מבנקאי לבנקאי, ואף מעבר של בנקאים מסניף לסניף (לדוגמא בנק טפחות הוא הבנק היחידי שמחזיק בנקאי משכנתאות שעובדים כממלאי מקום, כל תקופה בסניף אחר).
    לכן גם מבחינת פרוצדורה וגם מבחינת מיחשוב, לבנק היה קל יחסית לבצע מעברים של תיקים, ומעבר פיזי של בנקאי משכנתאות מסניפים שנסגרו לסניפים אחרים.
  • במישור של תמחור הריביות בנק טפחות הוכיח שוב שהוא הגורם מקצועי ביותר בשוק המשכנתאות, ויודע לתמחר לכל אחד בדיוק את "הריבית המתאימה לו".
    במקרים רבים שלקוחות לא הספיקו לסיים את תהליך הבטחונות בתוך ימי שמירת הריבית, כאשר היה הלחץ גבוה בקרב הלקוחות לביצוע של המשכנתאות - בנק טפחות הקפיץ את הריביות ללקוחות שעמדו לפני ביצוע. (כאשר הנכס כבר משועבד לבנק ולא ריאלי להתחיל תהליך ארוך של מעבר לבנק אחר - הלקוח הינו מעין לקוח שבוי).
    בנק טפחות עשה זאת בצורה שיטתית, ובולטת לעין. כאשר עליית הריביות שהנהיג הבנק בתוך תקופת המשבר הייתה מעל ומעבר לנדרש, והרבה מעל לעליות הריבית שהנהיגו שאר הבנקים למשכנתאות.
    בסקר שערכתי בקרב יועצי משכנתאות 95% מהמשתתפים בסקר אמרו כי הבנק העלה את הריביות בצורה ניכרת ובולטת – הרבה מעבר לעליית הריביות שחלה בשוק ההון או למקובל בשוק. (לסקר הגיבו כ-65 יועצי משכנתאות).

 

בנק ירושלים

בנק ירושלים הינו היחידי מבין הבנקים הקטנים שהצליח להתמודד עם המשבר בצורה טובה ומהירה.

  • מבחינה מסוימת בנק ירושלים, שהוא הקטן ביותר בין הבנקים למשכנתאות, מזכיר את בנק טפחות (הגדול ביותר בעולם המשכנתאות). הסיבה היא ששני בנקים אלו הם הבנקים היחידים שאצלם מחלקת המשכנתאות הינה התחום המשמעותית ביותר בבנק, ובו מושקעות עיקר התשומות הניהוליות.
  • בשל עובדה זו בנק ירושלים מתנהג מבחינה תפעולית כמו בנק גדול (עם השינויים המחייבים כמובן).
    ובהקשר שלנו בנק ירושלים טיפח לאורך השנים, בנוסף לבנקאים בסניפים, גם מוקד משכנתאות מקצועי. ולכן במהלך המשבר הנוכחי הצליח לתת מענה, להעביר בקלות יחסית את הפעילות מהסניפים שנסגרו אל המוקד.
    בבנק ירושלים, בניגוד לשאר הבנקים הגדולים, אישורים סופיים ותמחור התיקים של כל התיקים – מועברים לחיתום. ולכן מבחינת המטריה הארגונית אין שינוי מהותי בין אם התיק מגיע ישירות למוקד או מגיע דרך הסניף.
  • בנוגע לתמחור הריביות של בנק ירושלים בתקופת המשבר, צריך לעשות הקדמה קלה...
    בכל הנוגע לתמחור הריביות בשוק המשכנתאות ניתן לומר שהבנקים הגדולים הם 'מכתיבי המדיניות' בשוק, כאשר הבנקים הקטנים, למרות שמובן מאליו שכל אחד מהם מנהל מדיניות אשראי משלו, תמיד מחכים ומסתכלים לראות בין היתר את התגובות של הבנקים האחרים בכלל, ושל הבנקים הגדולים בפרט.
    נקודה זו משמעותית ומאפיינת את כלל הבנקים למשכנתאות הקטנים בארץ, (ולכן בהמשך הסקירה לא ארחיב על מדיניות התמחור של שאר הבנקים הקטנים). למעט במקרה בו הבנק נכנס למצוקת אשראי – בנק קטן לעולם לא יקפיץ או יוריד ריביות בבת אחת מעצמו, אלא בהתאמה כזו או אחרת לשאר המערכת הבנקאית.
    במילים אחרות בנק קטן לעולם לא יהיה הראשון שיקפוץ על העגלה, ולא הראשון שירד ממנה. ודבר זה השתקף גם במדיניות התמחור של בנק ירושלים בתקופת המשבר.
  • בדומה לבנק לאומי, גם לבנק ירושלים היו תוכניות מגירה שחיכו לזמן המתאים לצאת לאויר העולם. בנק ירושלים כבר זמן רב מעוניין להרחיב את פעילות הדיגיטל שלו, ולהכניס מוצרים ייחודיים לתוך שוק המשכנתאות, והמשבר הנוכחי נתן לו את ההזדמנות לעשות זאת בזמן המתאים. מאוד יפה למתבונן מהצד, לצפות בזמנים כאלו על ההבדל בין מי 'שהגיע מוכן' למשבר, לבין מי שמנסה להגיב תוך כדי תנועה.

בעקבות המשבר הנוכחי בנק ירושלים יצא עם אפשרות להלוואה לכל מטרה בשיעבוד הנכס בדרגה שניה. עד היום אין שום בנק שמוכן כמדיניות לתת הלוואות עם שיעבוד בדרגה שניה, בנק ירושלים הוא הבנק הראשון, ונכון לעכשיו היחיד, שמאפשר זאת. וזה בסמיכות להודעה של בנק ישראל שמאפשר לשעבר נכס קיים עד 70% מערכו, עבור הלוואה לכל מטרה.

 

סיכום ביניים

3 מתוך הבנקים למשכנתאות: לאומי, טפחות וירושלים, הצליחו להתמודד עם צמצום הסניפים, ובשורה התחתונה, למרות הלחץ, לתת מענה סביר ללקוחות.
המכנה המשותף לשלושת הבנקים אלו הינה העובדה שהם מתמחים והקדישו תשומות ניהוליות משמעותיות למערך המשכנתאות. בבנק טפחות ובבנק ירושלים, הדבר נעשה כמיקוד של הבנק. בבנק לאומי הדבר נעשה בזכות הקמת מערך הדיגיטל של הבנק לפני כשנתיים.
דבר נוסף שמשותף לשלושת הבנקים, הם היו מוכנים עם "תוכניות מגירה" וניצלו את ההזדמנות לקפיצת מדרגה. בנק לאומי ובנק ירושלים הוציאו לפועל שדרוגים תפעוליים ומוצרים חדשים. בנק מזרחי טפחות שיפר את הביצועים וגרף מרווחים גבוהים בפרק זמן קצר.

 

בנק הפועלים

בבנק פועלים היה קושי מהותי לקבל מענה, וכמעט בלתי אפשרי להגיש בקשות חדשות עם התפרצות המשבר, וצמצום הסניפים.
בתחום הריביות הבנק העלה את המרווחים ב-0.4% (כלומר ייקר את הריבית ב-0.4% מעל לעלויות שחלו בשוק ההון), ולכן גם כעת כאשר הריביות במסלולים השקליים בשוק ההון כמעט וחזרו לרמתם מתחילת חודש מרץ, הריביות שהציע הבנק עד שלשלום, 19.4, עדיין היו גבוהות משמעותית מהריביות אליהן היינו רגילים. מכל מקום בגלל שכל כך קשה היה לקבל מענה בבנק פועלים במהלך המשבר, נושא הריביות היה שולי ביותר.

 

על מנת להבין מה קרה בבנק פועלים, ומדוע הוא הגיב בצורה כה מפתיעה יש לחזור ולנבור בהיסטוריה, אי שם בשנת 2004 ?

 

בבנקים קטנים עם מטה מצומצם, הרבה יותר מובן אם פתאום כמה אנשי מפתח נעדרים – שהכל נתקע, במקרה של בנק גדול, זה הרבה יותר מפתיע.

עד שנת 2004 בנק משכן היה בנק עצמאי, אמנם הבנקאים שלו ישבו בתוך הסניפים של בנק פועלים, אך עובדי משכן לא היו כלל כפופים להיררכיה בתוך הסניף (למנהל הסניף לא היה קשר אליהם), והמטה של הבנק התנהל באופן עצמאי לחלוטין באגף המשכנתאות.
בשנת 2004 בנק משכן נקנה על ידי בנק הפועלים, ומוזג לתוכו. אלא שבמהלך המיזוג, למרות שהרכישה נעשתה באופן מלא וכל העובדים של מחלקת המשכנתאות הינם עובדי בנק פועלים, מבחינה מסוימת התרבות הארגונית בתחום המשכנתאות בבנק פועלים נשארה שפי שהנהיגו 'עובדי משכן' הוותיקים.

 

במילים אחרות, במקום מסוים מחלקת המשכנתאות התנהלה כיחידה עצמאית בתוך הבנק, ולא נטמעה לגמרי בתוך הבנק. זהו דבר עדין מאוד, עדין עד כדי כך שכמעט ולא ניתן להרגיש בו ביום יום, אך בתקופת משבר כמו עכשיו, זה מורגש ביותר.

המבנה הארגוני של מערך המשכנתאות שהתעצב בימי בנק משכן, המשיך והכתיב את מערך תפעול המשכנתאות בבנק הפועלים. המנהלים וראשי התחום שהיו בראש מערך האישורים בבנק משכן, המשיכו, ומנהלים עד היום את מחלקת המשכנתאות בפועלים, על פי אותה שיטה והשקפת עולם.


כבר לפני למעלה מעשור בנק הפועלים היה פורץ דרך, והבנק היחיד בו ניתנו סמכויות לבנקאי המשכנתאות בסניף, וסמכויות אשראי גבוהות למנהל מחלקת משכנתאות בתוך הסניף, ובהמשך גם למנהלי הסניפים עצמם, כאשר סמכויות אלו הורחבו מאז ועד היום. סמכויות שמגיעות בתיקים רגילים לסמכויות החיתום בבנקים אחרים. בתיקים 'הרגילים' מנהל מחלקת המשכנתאות בסניף (או מנהל הסניף עצמו) הוא סמכות האישור העליונה לביצוע התיק, והוא יכול לאשר את הבקשה מתחילתה ועד סופה, כולל: מתן אישור אשראי, התניות לאישור, מתן הריביות, בדיקת הניירת הסופית, והכנת הצ'ק ללקוח במקום. בפועל מי שחותם על הצ'ק ללקוח הינו מנהל הנציגות בסניף יחד עם מנהל הסניף, שהוא גם אמור לאשר את התיק. אלא שבבנק פועלים, בגלל הדרך שבה התפתחה אצלם מחלקת המשכנתאות, מנהל הסניף שמאשר את התיק וחותם על ביצועו פחות בקיא בתחום, ממנהל מחלקת המשכנתאות, מנהל הסניף מסתמך על כך שעובדים על פי נהלים וטבלת סמכויות אשראי שמתעדכנת מעת לעת.  


על פי המבנה הארגוני של תחום המשכנתאות בבנק פועלים, רובם הגדול של התיקים נבדקים על ידי בנקאי המשכנתאות בסניף, ומאושרות סופית בידי מנהל הסניף (שמסתמך בעצמו על הבנקאי/מנהל הנציגות בסניף). בזמן שתיקים 'מורכבים' יותר עוברים לאישור באגף, (בנוסף ישנם תיקים שעולים רנדומלית לבקרה – ובמקרה זה נשלחים התיקים פיזית לבקרה).


אך מה קורה כאשר לדוגמא עקב המדיניות הבנק, על מנת למנוע מצב שבו גם מנהל הסניף וגם סגנו נשלחים לבידוד או נדבקים, הם עושים תורנות שבוע שבוע? במקרה כזה בשבוע שמנהל הסניף נמצא, הוא מאשר את התיקים, ובשבוע שהוא לא נמצא, גם התיקים הרגילים עוברים לאישור באגף. דבר שיוצר עומס בלתי רגיל, וצוואר בקבוק אדיר לאישור תיקים באגף. מובן שבמקרה כזה כמעט ואין אפשרות לנהל מו"מ על ריביות...
ומה קורה אם הסניף נסגר לקבלת קהל, ובנקאי המשכנתאות עובדים במתכונת מצומצמת? ובמקביל מדיניות המדידה של הבנק את הבנקאים והסניפים על פי הביצוע בפועל? כך שאם בנקאי חולה, והסניף לא יכול להחתים את הלקוחות, לא יעבירו את התיק לסניף אחר, אלא יביאו בנקאי מסניף אחר  על מנת שיחתים את הלקוח ב'סניף האם'.


אם נוסיף לכך את העובדה שבבנק פועלים הכל מסתמך על הבנקאי בסעיף, ואין מוקד אפקטיבי שמסוגל לקלוט או לנווט מחדש תיקים, כאשר בסניף מסוים ישנה בעיה, התיקים עלולים להיתקע.  לכן כאשר ברוב סניפי הבנק ישנה בעיה – כל המערכת נתקעת.
חשוב לציין שבעיה זו לא הורגשה בכל התיקים. למעשה היו מקומות רבים שבנק פועלים רשם גם הוא ביצועי שיא בחודש מרץ. העניין הוא שאם הסניף הספציפי הצליח לתפקד, מכיוון שסמכויות החיתום הן בתוך הסניף – הוא היה מסוגל לבצע הכל במקום, בלי להיות תלוי באף אחד. אבל אם הסניף הספציפי לא הצליח לתפקד, כמעט ולא היה עם מי לדבר.

 

(מעניין מאוד לראות את ההבדל בין המיזוג של בנק משכן אל תוך בנק פועלים, לעומת המיזוג של בנק טפחות אל תוך בנק מזרחי – וכיצד אופן המיזוג אל תוך הבנק הרוכש השפיע עם השנים על התפתחות תחום המשכנתאות בבנק מזרחי ובבנק פועלים).

הסברתי כאן באריכות מדוע המבנה הארגוני של מערך המשכנתאות בבנק פועלים, שמקורו עוד מימי בנק משכן בשלהי 2004 – הביא לחוסר יכולת להתמודד באופן אפקטיבי עם השינוי הלוגיסטי הנדרש בעקבות משבר הקורונה באופן מערכתי (אם כי בחלק מהסניפים היה תפקוד מלא עם ביצועים גבוהים).


יחד עם זאת, אי אפשר להתעלם מהעובדה שבזמנים רגילים, בתיקים רבים, בנק הפועלים הוא הבנק הנח ביותר לעבודה. המקצועיות הגבוהה ביותר של בנקאי המשכנתאות בסניפים, יחד עם ניסיונם הרב, וסמכויות החיתום המוקנות להם – מביאים ליעילות גבוהה ביותר בימים כתיקונם.

**מחוץ למסגרת הנושאים שעל הפרק, אני מוצא לנכון לנצל את הבמה ולומר שבכל הנוגע לתמחור ריביות - ניתן לומר שבבנק פועלים תמחור הריביות בתיקי משכנתאות הינו ההוגן ביותר במערכת הבנקאית. (** לא קשור לתקופה הנוכחית).

 

בנק דיסקונט

אם ננסה להסתכל על ההתנהלות של בנק דיסקונט בתוך המשבר בעין חיובית נוכל להגדיר אותה כמעניינת.
מצד אחד הבנק לא הצליח לתת מענה סביר ללקוחותיו, ומאות תיקים המתינו לביצוע לאחר שכבר הושלם כל תהליך הבטחונות. אך מנגד הבנק לקח על עצמו אחריות בכל הנוגע לשמירת הריביות. וכהחלטה עקרונית קיבל על עצמו לספוג את שינויי הריביות, גם בריבית משתנה, ולא לגלגל אותם על הלקוחות, למרות שהיה יכול לעשות זאת.


לקוח שהשלים את תהליך הבטחונות, הבנק אמור לשמור לו על הריבית גם אם בעקבות תהליך הבדיקה בבנק, הביצוע בפועל נעשה לאחר מועד שמירת הריבית. לעומת זאת, במסלול ריבית משתנה, שמירת הריבית חלה על המרווח, ולא על הריבית הנומינלית. ולמרות זאת הבנק הודיע כי כל מי שהשלים והעביר לבנק את ניירת הבטחונות המלאה לפני סוף חודש מרץ, תשמר לו הריבית גם במסלולי הריבית המשתנה.

מעניין לבחון את בנק דיסקונט בהשוואה לבנק הפועלים. כפי שהרחבתי למעלה, בבנק הפועלים נוצר עומס גדול, בין היתר, בשל העובדה שרבות מסמכויות האישור ובחינת התיקים נמצאות בסניפים. ואילו בבנק דיסקונט נוצר עומס וחוסר תפקוד גדולים עוד יותר, אבל הפעם בגלל שכמעט כל הסמכויות מרוכזות דווקא בדרג הניהולי. ובאופן מאוד מאוד לא יעיל.


כבר שנים רבות שתהליך אישור המשכנתאות בבנק דיסקונט הוא המסורבל והארוך ביותר בעולם המשכנתאות, וגם בימים כתיקונם פעמים רבות התיקים מחכים זמן רב לאישור או ביצוע. וכעת כאשר נוצר עומס גדול בעיות אלו קיבלו משנה תוקף והביאו לצוואר בקבוק אדיר.
בנוסף לכך ההנחיות הפנימיות של הבנק בעקבות המשבר, שחלקן ייחודיות לבנק דיסקונט, תרמו לעיכובים נוספים. 

 

המבנה הארגוני של מערך המשכנתאות בבנק דיסקונט כולל את הבנקאי -- מנהל הסניף -- מנהל המרחב -- החיתום (מרכז האישורים). ובנוסף מרכז הבחינות, אליו נשלחים כל התיקים לפני הביצוע. עד לכאן הכל נראה נורמלי ורגיל, אלא שבפועל לבנקאי, התהליך הפנימי בבנק הוא ארוך ומסורבל ביותר.


הבנקאי מקבל את הבקשה, מעביר אותה למנהל הסניף, שמעביר אותה למנהל המרחב או למרכז האישורים. מרכז האישורים עצמו עוברים על התיק בנפרד חתם בטוחה, וחתם אשראי. לבסוף, לפני הביצוע, מועבר התיק למרכז הבחינות.
כלומר על תיק משכנתה בבנק דיסקונט עוברות בין 8 ל-10 עיניים, כאשר רובם נמצאים מחוץ לסניף, וכל חלק אחראי על תחום אחר. כאשר יש מספר גורמים, שאינם תלויים או כפופים אחד לשני, וכל אחד בנפרד צריך לתת אישור לתיק – יכולים להיווצר בקלות רבה צווארי בקבוק. ובמקרים כמו צמצום כח האדם, עבודה במשמרות או מהבית – לתיק יכול לקחת הרבה מאוד זמן להגיע ליעדו הסופי.


בנוסף לכך, בצורת ההיררכיה הארגונית, היכולת של הבנקאים בסניפים (ועל אחת כמה וכמה של גורם מחוץ לבנק) 'ללחוץ' כלפי מעלה מוגבלת ביותר, בוודאי בהשוואה לבנקים אחרים. וכך מגיעים למצב המתסכל בו גם כאשר התיק תקוע, אין לך כמעט עם מי לדבר, ואפילו לא יכולת לקבל אינדיקציה מתי הוא עתיד 'להשתחרר'.

 

בתחום הריביות בנק דיסקונט היה הבנק שהעלה בצורה המתונה ביותר את הריביות בתקופת העלייה, וכן לא התעכב בהורדת הריביות כשהתבצע התיקון. על פי דיווחים של יועצי משכנתאות, במהלך כל תקופת המשבר בנק דיסקונט היה הבנק הזול ביותר.

 

בנק הבינלאומי

כלפי חוץ הבנק הבינלאומי הזכיר בהתנהלותו בתקופת המשבר את בנק דיסקונט, אך לאמיתו של דבר התנהלותם הייתה שונה. גם בבנק הבינלאומי נתקעו מאות תיקים לפני הביצוע. עקב כח האדם המצומצם ביותר שפעל במטה המשכנתאות של הבנק - הם פשוט שכבו שם וחיכו לביצוע.
מצוקת כח האדם בבנק הבינלאומי לא נבעה רק מצמצום כח האדם באופן יזום, כפי שהיה בשאר הבנקים, אלא מכניסה לבידוד של חלק משמעותי מהנהלת תחום המשכנתאות בבנק (לצערנו אחת מעובדות המטה בבנק, שישבה בסמיכות לעובדי מחלקת המשכנתאות, נפטרה מקורונה).
בהקשר זה צריך לזכור שהבנק הבינלאומי הוא בנק קטן יחסית, לדוגמא ישנה רק עובדת אחת שאחראית על הזנת תעודות הזכאות למשרד השיכון, ואם אותה עובדת חולה או בבידוד – אין מי שיגיש תעודות זכאות בבנק.

מבחינת המבנה הארגוני, למרות שמדובר בבנק קטן יחסית, ישנם סמכויות חיתום בסניפים (עם שונות גבוהה בין הסניפים). ובשונה מבנק דיסקונט, יש קשר ישיר בין סמכויות החיתום בהנהלה לבין 'השטח', ופחות עיניים עוברות על התיק. למרות זאת המחלקה המשפטית בתחום המשכנתאות בבנק מצומצמת יחסית ועצמאית מאוד, ואם תיק נדרש להגיע למחלקה המשפטית הוא עלול להיתקע שם, וקשה מאוד להוציא אותו משם בפרק זמן סביר.

  • בתחום הריביות הבנק הבינלאומי עשה מהלך מעניין וייחודי. הוא העלה בבת אחת בצורה משמעותית ביותר את הריביות, אבל לא בגלל תמחור נוסף של סיכון (כמו בבנק הפועלים), או בגלל רצון לבצע תיקים במרווחים גבוהים (כמו בבנק טפחות) אלא זו הייתה הדרך של הבנק לומר אני לא רוצה תיקים.
    כשהבנק ראה שנוצר אצלו צוואר בקבוק, והוא אינו עומד בעומס התיקים הקיימים הנמצאים בתהליך, על מנת לא לומר ללקוחות/יועצים "אנחנו לא עומדים בעומס, אל תגישו לנו עוד תיקים כרגע", הוא פשוט הקפיץ בצורה דרמטית את הריביות, ונתן להם להבין את הרמז לבד.
    וברגע שהשתחרר קצת הלחץ, הבנק הוריד את הריבית מעט, אך עדיין לא רואים חזרה של הריביות למה שהיו בסוף פברואר. 

 

סיכום והמלצות

  • עליית הריביות הקיצונית שהתחילה באמצע חודש מרץ, הגיעה יחד עם עליית מרווחים משמעותית בחלק מהבנקים למשכנתאות, בעיקר בבנק מזרחי טפחות ובבנק הפועלים, יתר הבנקים השתדלו להתאים את עצמם לרמת הריביות בשוק – ולא העלו מרווחים באופן 'רשמי' ומשמעותי.
  • ירידת הריביות חזרה הייתה איטית יותר, והתחילה בתחילת חודש אפריל. שלשום, ב-20 לאפריל קיבלנו את 'אישור הרשמי' לכך שרמת הריביות הגבוהה מאחורינו. סמן זה קיבלנו בשוק כאשר בנק הפועלים החליט להוריד חזרה את המרווח שעלה ב-19 למרץ.
  • מבחינתנו ירידת ריביות מתמשכת בימים האחרונים, בעקבות ירידת הריביות בשוק, כאשר עכשיו בנק הפועלים החליט 'לחזור באופן רשמי למשחק', ומבחינת ניהול סיכוני האשראי של הבנק, תמה תקופת חוסר הוודאות המצדיקה תמחור עודף, השוק נפתח מחדש למו"מ באופן מלא.
  • בנק מזרחי טפחות עדיין נשאר ברמת ריביות גבוהה משמעותית ביחס לשוק. לכן מי שלא חייב לקחת משכנתה דווקא מבנק טפחות נכון להיום, מומלץ מאוד מאוד לא למהר לבצע, ולקחת הצעה נוספת מבנק אחר (גם במקרים בהם כבר בוצעה 'פתיחת תיק' בבנק טפחות).
  • מי שמתכנן לקחת משכנתה מבנק לאומי, אנו ממליצים מאוד להגיש את הבקשה דווקא דרך 'הדיגיטל' (ולא דרך המוקד הטלפוני או הסניפים). ממשק הדיגיטל הינו נח, ידידותי, וניתן דרכו להשלים את כל ביצוע המשכנתה בפרק זמן קצר, מבלי להגיע לבנק כלל.
  • מי שמתכנן לקחת משכנתה מבנק דיסקונט, צריך לקחת בחשבון שהזמן עד לביצוע התיק עלול להיות ארוך משמעותית מהמתוכנן. ויש לשים לב לכך במיוחד במקרה בו יש חשש שעיכוב בביצוע המשכנתה יביא להפרת חוזה.
  • בתקופה זו ישנם מקרים בהם ישנו עיכוב או בלת"ם בעקבות השמאות. מומלץ מאוד בתקופה זו למי שנדרש לאחוזי מימון גבוהים או שהנכס נמצא באזור בו יש קושי בהבאת השמאי לנכס, לבצע שמאות מוקדמת.

**הערה נוספת, אם אתם על קצה מדרגת המימון, כלומר נמצאים על 45% מימון או על 60% מימון, גם כן כדאי לבצע שמאות מקדימה, כי שמאות נמוכה תביא לעליה במדרגת אחוז מימון ותשפיע לרעה על הריביות, ויש משפחות שזה יכול להוות עבורן Deal braker  , ולא יוכלו לעמוד בהחזר חודשי גבוה יותר ממה שתיכננו.

  • בקשה להלוואה לכל מטרה בשיעבוד הנכס, ובפרט ללקוחות מזרחי טפחות שם תמחור ההלוואות לכל מטרה, יקר באופן מיוחד, מומלץ לעשות מו"מ ולהגיש בקשה גם בבנק ירושלים, בו ניתן לקבל היום הלוואה לכל מטרה בשיעבוד דרגה שניה.

 

המלצות לגבי בניית תמהיל


** כל ההמלצות מתייחסות למרבית המקרים המקובלים בתנאי השוק הנוכחי. בפועל נדרש לבחון את הדברים באופן פרטני לכל עסקה ועסקה. ייתכנו מקרים בהם ההמלצה תהיה שונה.

  • מכיוון שהריביות במסלולים הצמודים עלו באופן משמעותי ביותר (עקב התחזית לדיפלציה בתקופה הקרובה), והריבית של הלוואת הזכאות נקבעת על פי הריבית הממוצעת שעדיין נמוכה ביותר, מומלץ מאוד לזכאים, לממש את זכאותם לקבלת הלוואת הזכאות.
  • פערי הריביות בין מסלולי המשתנה צמוד, למשתנה לא צמוד, הפכו כמעט לבדיחה. למרות שרבים מאוד רגילים כדרך קבע להשתמש במסלול המ"צ, בימים אלו נכון לבחון מעבר למל"צ.
  • מי שלמרות הכל החליט לבצע משכנתה בבנק מזרחי טפחות, עדיף לקחת משתנה כל 7 שנים, על פני משתנה כל 5 שנים.
    ולכל הפחות לבדוק את החלופות של המשתנות הארוכות אחת לכמה ימים.
  • באופן כללי מסלולי המשתנה מתומחרים באופן יקר. במצבי שוק רגילים, למרות התמחור היקר, ברוב המשכנתאות משתמשים במסלולי הריבית המשתנה, עקב פער הריבית בין מסלולים בריבית משתנה למסלולים בריבית קבועה.
    במצב השוק הנוכחי, בו עקום הריביות השתטח מאוד, צורת התמחור של המסלולי בריבית משתנה הביאה לכך שפעמים רבות מסלולים אלו יקרים יותר מהמסלולים בריבית קבועה. לכן מומלץ לבחון בכל מקרה לגופו את האפשרות לוותר על המסלול בריבית משתנה. או לצמצם את הסכום הנלקח בריבית משתנה למינימום (במקרים בהם עצם הוויתור על מסלול המשתנה עלול להעלות את המרווח).
  • מי שכבר חתם על המשכנתה ועתיד לבצע משיכות נוספות בחודשים הקרובים נכון שיפעל באופן הבא:
    • במסלולים הצמודים לריבית הממוצעת – מומלץ למשוך את הכספים עד ה-10.5. אז מתפרסם העוגן הבא, שצפוי להיות גבוה מהעוגן הנוכחי.
    • במסלולים הצמודים לעוגן אג"ח, או עקום אפס – מומלץ למשוך את הכספים לאחר עדכון העוגן, שצפוי לרדת (למעט בבנק מזרחי במסלול המל"צ).

 

בתקופת המשבר מי שהעלו הכי פחות את הריביות היו בנק דיסקונט, בנק לאומי, ובנק איגוד. (שלצערי לא סקרתי באופן פרטני במסמך). זה אמנם לא משנה למי שבא לקחת משכנתה כרגע. אבל טוב שזה יישב לנו בראש מאחורה, במקרה שבו יהיה סבב נוסף של הסגר עם עליית ריביות משמעותית, או סתם משבר אחר במשק – שווה לזכור איזה בנקים פחות ממהרים להעלות ריביות.

 

לסיום

בדיוק כמו בבני אדם, גם אצל הבנקים, בתקופות משבר מתגלות החוזקות והחולשות של כל אחד מהשחקנים בשוק המשכנתאות.
כיף ומרתק להתבונן וללמוד בתקופה זו על מדיניות תמחור וניהול הסיכונים של הבנקים השונים – אל תפספסו את ההזדמנות ?
(לדוגמא, כיצד מודל תמחור המשתנה מביא לעיוות בו הוא יותר יקר היום מהקבועה? כיצד משפיע מדיניות התמחור של המרווחים על ההכרה בהכנסות מחל"ת? כיצד מושפעות הריביות, בעיקר לעובדי בנק, בין בנקים המכניסים את 'תוספת הסיכון' למרווח הצל של הבנק לבין בנקים שמעלים את המרווח המבוקש? וכו'...)

 

 

תודה.

ברצוני להודות באופן מיוחד לשרון הרצברג, על העזרה והתמיכה המקצועית, ועל העריכה וההגהה של המסמך.
וכן לחברת הנהלת ההתאחדות, יפה וקסמן על הליווי, ההסברים, והתמיכה המקצועית.

 

 

יונתן ברלינר

יו"ר הוועדה המקצועית, התאחדות יועצי המשכנתאות

 

2020 © כל הזכויות שמורות לחברת סמארט אנ.פי.וי בע"מ