מאמרים מקצועיים

מאמר דעה - מעבר לצמוד

20/05/2017

בחודשיים האחרונים אנחנו מרגישים שינוי משמעותי בשוק. ההבדל בין ק"צ לקל"צ ל-20 שנה, בשוק המשכנתאות, גדל במהלך החודשים האחרונים מ-0.8%-1% לעבר 1.3%-1.4%. גידול של כ-0.5% הינו גדול לכשעצמו, אבל השינוי המשמעותי נעוץ בעובדה שבמעבר זה בעצם נשברה השליטה החזקה של הקל"צ לאותה התקופה, ואנו רואים בשבועות האחרונים כדאיות הולכת וגדלה לשימוש בק"צ על פני הקל"צ לתקופות של משכנתה ממוצעת.


כלקוחות המערכת אנחנו רוצים להציע לכם לבחון את השינויים האחרונים בשוק, ולהתאים את התמהילים ללקוחות בהתאם.
בשורות הבאות ננסה להביא ניתוח של המצב החדש בשוק מזווית מסוימת, שלדעתנו יכולה לשפוך אור על שינוי המגמה בשוק בכל הנוגע לשימוש בקלצים לתקופות ארוכות.

 

הקדמה

באופן עקרוני ברוב הבנקים, למעט טפחות, אין הבדל כלכלי אמתי בין הק"צ לקל"צ ושניהם מתומחרים לאחר מו"מ, פחות או יותר, על פי שווים הכלכלי. כלומר הבחירה האם ללכת למסלול הצמוד או הלא צמוד אינה נובעת מהשווי הכלכלי של התמחור אלא מסיבות נלוות הקשורות לתנאי השוק והחישובים הנלווים.
בשנים האחרונות הנטייה הגדולה של יועצי המשכנתאות למסלול הלא צמוד הייתה עקב פרמיית הסיכון הנמוכה ששולמה על מנת לקנות את השקט הנפשי הנלווה למסלול הקל"צ. אך בשבועות האחרונים נבקע הסכר ונראה שהפרמיה הנדרשת על מנת לזכות ביציבות כבר לא בהכרח משתלמת.
המרכיבים המשמעותיים בבחירה בין המסלול הצמוד והמסלול הלא צמוד קשורים למרכיב הזמן, והשפעת גובה הריבית (והפרשי הריביות בין המסלולים) ביחס לתקופה בלוח סילוקין שפיצר.

 

הפרשי הריביות

בתקופה כמו שלנו כאשר האינפלציה מאוד נמוכה, ויש צפי שהיא תעלה בשנים/עשורים הקרובים, אנו רואים בשוק את התופעה הטבעית שבה ככל שהתקופה יותר גבוהה ההבדל בין הריבית במסלול הצמוד והריבית במסלול הלא צמוד מתרחב. ולכן ככל שתקופת המשכנתה גדולה יותר אנו נאלצים לשלם ריבית יותר גבוהה במסלול הקל"צ על מנת להיפטר מההצמדה.

 

s1

 

לוח שפיצר

בלוח סילוקין שפיצר יש מעין 'מנגנון מקזז' של ההחזר החודשי בגין עליית הריבית או התקופה. כלומר ככל שהריבית או התקופה יותר גבוהות כך ההחזר החודשי על חשבון הקרן קטן. זו הסיבה שבמשכנתאות לתקופות ארוכות וריבית לא נמוכה, הקרן נשחקת מעט מאוד בשנים הראשונות להלוואה, זו גם הסיבה שכמעט ואין משכנתאות עם קל"צ ל-30 שנה, כי בהפרשי הריביות בקל"צ בין 25 ל-30 שנה כמעט ואין שינוי בהחזר החודשי.

 

s2

 

ק"צ או קל"צ

באופן טבעי לכולנו יש נטייה טבעית לקל"צ עקב הורדת הסיכון בהלוואה, השאלה רק כמה אנו מוכנים לשלם עבור אותו ביטחון. באופן עקרוני ככל שהאינפלציה הגלומה בשוק המשכנתאות נמוכה יותר והתקופה קצרה יותר, קל לנו לקחת את הקל"צ. אך ככל שהתקופה ארוכה יותר ו/או האינפלציה הגלומה בשוק המשכנתאות גדלה (כלומר הפרש הריביות בין הק"צ לקל"צ גדול יותר), כך התשלום עבור הורדת הסיכון הופך ליקר יותר, ויש סיבה להצדיק את מעבר לצמודות.
נניח לדוגמא שההבדל בין קל"צ לק"צ עומד על 1% בטווח שבין 15 ל-20 שנה, והריבית של הקל"צ עומדת על 3.5%: במקרה כזה אני יכול באותו החזר חודשי התחלתי לבחור בין קל"צ ל-20 שנה ובין ק"צ לכ-18 שנה. תחת אפשרות של השפעת האינפלציה לאורך השנים, רוב האנשים היו בוחרים לקחת את הקל"צ ל-20 שנה.
מהצד השני ניקח דוגמא בה ההבדל בין קל"צ לק"צ עומד על 1.5% בטווח שבין 25-30 שנה, והריבית של הקל"צ עומדת על 5%:
במקרה כזה אני יכול באותו החזר חודשי התחלתי לבחור בין קל"צ ל-30 שנה ובין ק"צ לכ-22.5 שנה. רוב האנשים במקרה כזה היו בוחרים לקחת את הק"צ ל-22.5 שנה ולא את הקל"צ ל-30 שנה.
עכשיו צריך להוסיף לכך את העובדה שבדוגמה האחרונה קיצרנו 7.5 שנים מהמשכנתה כלומר מול הריבית של הקל"צ ל-30 שנה (5%) לא תעמוד ריבית בק"צ של 3.5% אלא הרבה מתחת לכך, מה שיאפשר קיצור נוסף של השנים, כך שבפועל ההתלבטות תהיה בין קל"צ ל-30 שנה ובין ק"צ ל-21 שנה.

 

בואו נתקדם

אנחנו רואים שיש שלושה דברים שמשפיעים בצורה חזקה על השיקול לקחת את המסלול הצמוד או הלא צמוד:
1. האינפלציה הגלומה: הציפיות לאינפלציה לתקופות השונות הינן הגורם המרכזי להבדל בגובה הריבית בין הק"צ לקל"צ. ככל שהאינפלציה הצפויה לאותה התקופה גבוהה יותר כך יגדל פער הריבית בין המסלול הצמוד למסלול הלא צמוד.
2. עקום הריביות: בכמה משתנה הריבית על פני השנים. כלומר בכמה תעלה הריבית בעליה בתקופת ההלוואה. ככל שהפרשי הריביות בין התקופות יותר גבוה, יהיה לנו יותר אינטרס לנסות ולצמצם את תקופת ההלוואה על מנת להוזיל את גובה הריבית השנתית.
3. שפיצר: ככל התקופה ארוכה יותר ההחזר החודשי על חשבון הקרן נמוך יותר. ולכן כל שקל שמפנים לטובת ההחזר החודשי מוביל באופן יחסי לירידה גדולה יותר בשנות ההלוואה.
שני הגורמים הראשונים משפיעים מאוד על ההחלטה האם לקחת את המסלול הצמוד על מנת לצמצם את שנות ההלוואה, ככל שהפרש הריבית בין הצמודה והלא צמודה גדול יותר, ובמקביל ככל שהפרש הריביות בין התקופות גדול יותר כך הכף נוטה יותר למסלול הצמוד. ולהיפך ככל שהציפיות לאינפלציה נמוכות יותר, ועקום הריביות שטוח יותר – כך יגדל השימוש בקל"צ.
בנוסף לכך ככל ששנות ההלוואה ארוכות יותר, בגלל לוח סילוקין שפיצר, ההשפעה תהיה גדולה יותר.

 

השינוי הדרמטי בשוק

ראינו שההחזר החודשי על חשבון הקרן מושפע מאוד בלוח סילוקין שפיצר מתקופת ההלוואה. ולכן בתקופות ארוכות יש משמעות גדולה לקיצור השנים שניתן לעשות על ידי מעבר בין המסלולים, וככל שהאינפלציה הגלומה תהיה גבוהה יותר ירד טווח השנים בו נשקול לקחת את המסלול הצמוד.
כאשר האינפלציה הגלומה נמוכה - רק בשנות ההלוואה הארוכות (25-30 שנה) נעבור למסלול הצמוד.
כאשר האינפלציה הגלומה גבוהה - גם בשנות הלוואה קצרות (10-15 שנה) נשקול לעבור למסלול הצמוד.
השינוי הדרמטי שחל בשבועות האחרונים בשוק הינו שנשבר המחסום של ה-20 שנה. על פי רוב משתדלים לא לעבור עם המסלולים של הריבית הקבועה את הטווח של ה-20 שנה. ועד לא מזמן בטווח זה הפרשי הריביות הצדיקו לרוב לקחת את המסלול הלא צמוד. עליית הפרשי הריביות לטווח זה בשבועות האחרונים הביאו למצב בו גם למרכז המסה של ההלוואות בריבית קבועה, ההלוואות לטווח שבין 17-18-20 שנה, כדאי מאוד לשקול מעבר למסלול הצמוד.

 

 

2020 © כל הזכויות שמורות לחברת סמארט אנ.פי.וי בע"מ